Il decreto legislativo 3 marzo 2011, n.28, noto come Decreto Rinnovabili, ha apportato due importanti modifiche al decreto legislativo 19 agosto 2005, n.192 (nel seguito denominato Decreto).
La prima importante modifica consiste nell'aggiunta del comma 2-ter all'articolo 6.
Questo comma stabilisce l'obbligo di consegna, nelle compravendite e locazioni di edifici o di singole unità immobiliari, dal venditore/locatore all'acquirente/conduttore dell'attestato di certificazione energetica, che, come ben sappiamo, deve essere predisposto e redatto secondo la disciplina regionale, ove esistente, ovvero quella statale.
Quest'obbligo, però, sussiste solo se la disciplina vigente, quella regionale ove esistente, ovvero quella statale, dispone l'obbligo di dotazione dell'attestato di certificazione energetica.
In particolare, la disciplina statale (articolo 3 del Decreto) dispone l'obbligo di dotazione dell'attestato di certificazione energetica per gli edifici delle categorie di cui all'articolo 3 del DPR 412/93 con l'esclusione:
- degli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
- dei fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenza del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
- dei fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq.
Nel caso della Regione Campania, poiché questa non ha ancora recepito la direttiva 2002/91/CE e quindi non si è ancora dotata di una propria disciplina sulla certificazione energetica degli edifici, la disciplina di riferimento per la predisposizione e redazione nonché per l'obbligo di dotazione dell'attestato di certificazione energetica è quella statale.
L'Autodichiarazione del proprietario, prevista per i trasferimenti a titolo oneroso di edifici ed unità immobiliari dal paragrafo 9 dell'allegato A al Dm sviluppo economico 26 giugno 2009, continua ad essere in vigore: ciò consente che nei trasferimenti a titolo oneroso di edifici ed unità immobiliari l'attestato di certificazione energetica possa essere sostituito dall'Autodichiarazione (contenuto nell'atto notarile o in un documento separato).
Con riferimento alle locazioni, l'obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica "solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica" in quanto:
- costruiti in base ad un titolo edilizio richiesto successivamente all' 8 ottobre 2005;
- esistenti con superficie utile superiore a 1000 mq ed oggetto di ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro mediante un titolo edilizio richiesto successivamente all' 8 ottobre 2005;
- esistenti con superficie utile superiore a 1000 mq ed oggetto di demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria mediante un titolo edilizio richiesto successivamente all' 8 ottobre 2005;
- oggetto di trasferimento a titolo oneroso dopo:
- il 1° luglio 2007, se si tratta di edificio con superficie utile superiore a 1000 mq;
- il 1° luglio 2008, se si tratta di edificio con superficie utile fino a 1000 mq;
- il 1° luglio 2009, se si tratta di singola unità immobiliare;
- oggetto, a decorrere dal 1° gennaio 2007, di incentivi e agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico dei fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell'unità immobiliare, dell'edificio o degli impianti;
- edifici pubblici in cui sono stati stipulati o rinnovati a partire dal 1° luglio 2007 i contratti relativi alla gestione dei loro impianti termici o di climatizzazione.
E' importante sottolineare che la norma non prevede deroghe consensuali alla consegna della documentazione relativa alla certificazione energetica degli edifici.
Per quanto riguarda l'eventuale nullità del contratto per il mancato inserimento dell'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica, non è possibile al momento fornire una risposta esauriente e adeguatamente motivata.
L'altra importante modifica consiste nell'aggiunta del comma 2-quater, sempre all'articolo 6 del Decreto.
Detto comma stabilisce che a decorrere dal 1 gennaio 2012, nel caso di offerta a titolo oneroso di edifici o singole unità immobiliari, gli annunci commerciali di vendita debbano riportare l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.
Questa è sicuramente una grande novità perchè riconosce, per la prima volta, il diritto all'acquirente di poter valutare un investimento immobiliare con parametri oggettivi e indipendenti, anche se la valutazione è limitata ai soli costi di gestione.